冉学东

7月26日，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券，这个消息一出舆论反应激烈，许多媒体解读为降低存量房贷利率的第一枪，这显然是不准确的。

这其实是该分行为了挽留存量房贷客户，缓解存量房贷客户提前还贷压力，提出的一个创新做法，同时目前该行业尚未明确优惠券发放时间和优惠细则，支行还在等统一文件。

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但笔者认为，该行的做法值得提倡和鼓励，商业银行是经营风险的行业，主业是通过创造货币把资源配置到更加有效率的领域，从而促进经济增长并为客户提供服务。

居民提前归还房贷，事实上是一次主动降杠杆行为，而反映在资产负债表上，就是资产负债表的两端收紧，显然不利于经济的发展和银行的现有利益，并且提前还贷过于集中，归还量过大，对于开展按揭这个金融产品的银行而言，不仅仅损失了稳定而优质的资产，还有其他利息损失，还可能失去大量的优质客户，目前许多商业银行正在转型全流程财富管理业务，客户大量提前还贷不是合意的行为，所以商业银行采取措施进行补救是好事。

但是客户提前还款又是一种理性的资产配置行为，究其原因，主要是存量房贷利率和新增房贷利率之间差距过大。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点15城当前新增首套房贷利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房贷利率基本都在5%以上，其中南京、无锡甚至高达6%以上，杭州、南京、无锡、武汉等城市LPR加点超过100BP，新旧利率差最高达到2.3%。

央行近期率先发声：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

有专家建议，通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；建议各家银行总行出台具体方案，明确“直接降”“间接降”的条件、标准、流程。

但其实由各家银行的总行制定出台具体方案，还是存在困难的，比如存量房贷利率到底降多少，哪些合同的利率可以降，哪些合同不能降，其中的标准又是什么。如果各商业银行执行利率高低差别太大，可能就会形成无序竞争的局面。

同时，笔者也认为，在降低存量房贷利率问题上，监管也可以出台统一政策，同时不违背市场化和法制化的原则。目前存量房贷利率过高的原因，其实主要是因为政府为了调控房价。

长期以来尽管房价上涨过快，许多人都提出了其中蕴含的风险，但是长期以来，事实上房贷利率是优惠的，是在基准利率基础上打折产生的。直到2017年之后，政府为了调控房价过快上涨，采取一揽子政策措施，房贷利率开始高于基准利率，2020年开始房贷定价基准转为贷款市场报价利率，即LPR。

根据招联首席研究员董希淼的梳理，2017年至2018年，新发放房贷利率由贷款基准利率85折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房贷利率在5.3%至5.6%区间内高位运行。2021年下半年开始，部分地区房贷利率甚至跃升至6.0%以上，最高超过6.5%。

但是现在房地产市场供求形势已经出现了根本性改变，从此前的供不应求到目前的供过于求，许多地方的房地产量价齐跌，由于房地产在居民资产中占有比例比较大，而在宏观经济中，房地产的产业链非常长，房地产的市场形势对于宏观经济运行和居民收入产生重大影响，目前房地产政策也开始从此前的严格调控到目前的放松管制迈进。

那么为了支持房地产业健康发展，释放居民消费潜力，促进宏观经济健康运行，监管也可以统一出台政策，下调存量房贷利率，是房地产调控的应有之义，这也不违背市场化、法治化的原则。

同时，应提倡各商业银行的创新探索，鼓励他们为客户着想，本着银行的长远发展和社会影响，在存量房贷利率方面率先走出第一步，无疑在品牌和声誉方面实现多赢。

责任编辑：孟俊莲 主编：张志伟